Vendre un pis o una casa heretada Sabadell [Guia Fàcil]

A l'hora de vendre una casa o un pis, és normal que com a propietari et sorgeixin dubtes, pors i preocupacions. Quan parlem d'una casa heretada, la dificultat és encara major, sobretot si l'herència s'ha de repartir entre diversos hereus i hereves. Afrontar la venda d'una casa heretada no sol ser una tasca senzilla, i és per això que m'he decidit a escriure una guia sobre el tema. En aquest article he recopilat les preguntes que escoltem més sovint en la nostra oficina. Preguntes reals que els nostres clients ens han plantejat alguna vegada, totes elles relacionades amb els tràmits, despeses i passos per a vendre una propietat heretada.

Tràmits previs a la venda d'una casa heretada

Existeix una sèrie de passos imprescindibles que hauràs de seguir, si vols començar amb la venda de l'habitatge que has rebut en herència.

Primer pas: Escriptures d'adjudicació i acceptació d'herència

Al contrari del que se sol pensar, quan una persona mor, tots els seus béns queden sense titularitat en una espècie de llimbs legals anomenats herència jacent. Abans de començar, tu i tots els altres hereus i hereves heu de signar l'escriptura d'acceptació d'herència per a incloure aquests béns en el vostre patrimoni i així poder vendre'ls.

Aquesta acceptació d'herència es duu a terme en notaria i, en principi, han de ser presents tots els beneficiaris, o almenys els seus representants legals.

Aquest tràmit és important, no sols perquè permet que els béns i drets es reparteixin d'acord amb el testament o a la declaració d'hereus, sinó perquè obre la porta a acords entre els mateixos i a la possibilitat de renunciar a l'herència.

Segon pas: Pagament de l'impost de successions i donacions

Després d'acceptar l'herència, el següent tràmit anterior a la venda de la propietat, serà calcular i pagar l'impost de successions i donacions.

Tingues present que hi ha un termini màxim per a pagar-lo o corres el risc de ser multat per Hisenda.

Aquest termini és de 6 mesos des del moment de la defunció, encara que segons la comunitat autònoma, podràs demanar pròrrogues fins a arribar a l'any, així com exempcions i bonificacions.

Tercer pas: Inscriure l'herència en el Registre de la Propietat.

Una vegada liquidats els impostos principals i amb el justificant de pagament corresponent a l'impost de successions, toca anar al Registre de la Propietat i inscriure l'Escriptura d'Acceptació d'Herència.

Aquesta és la forma correcta perquè tu i la resta d'hereus, sigueu per fi reconeguts com a titulars legítims dels béns heretats i pugueu vendre'ls o fer ús d'ells.

Últim pas: La plusvàlua municipal

En tractar-se d'un habitatge heretat, tal com succeeix amb la resta de transmissions d'immobles, haureu de liquidar la plusvàlua municipal.

Aquest impost grava l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana i és part dels impostos recaptats pels ajuntaments.

Quin impost es paga per la venda d'un habitatge adquirit en una herència Sabadell?

Anteriorment has pogut veure quins impostos cal pagar abans de la venda.

Ara, una vegada hagis venut la propietat heretada, hauràs de fer front al mateix impost que pagaries per qualsevol altra transmissió d'habitatge que impliqui un augment del teu patrimoni: l'IRPF.

Aquest impost es calcula sobre el guany patrimonial tenint en compte la diferència entre el valor d'adquisició de l'habitatge i el valor de venda o transmissió.

En tractar-se d'un habitatge heretat i inscrit en el Cadastre, el guany patrimonial es calcula en funció del valor declarat en l'impost de successions i donacions liquidat amb anterioritat.

Què és la declaració d'hereus i diferència amb testament?

El procediment de declaració d'hereus es duu a terme, en general, quan es dona algun dels següents suposats: absència de testament o testament declarat nul per un tribunal.

Encara que poden donar-se altres causes que motivin el seu ús, aquestes són les més comunes.

La declaració d'hereus abintestat és la figura prevista per a atorgar la titularitat dels béns i drets del mort, en cas de no existir testament.

Si existeixen hereus ascendents, descendents o un cònjuge, aquest tràmit es pot efectuar (des de 2015) via notarial, la qual cosa t'estalvia moltíssim temps.

En cas contrari els tràmits són més complexos, probablement via jutjat.

L'objectiu d'una declaració d'hereus és nomenar els beneficiaris dels béns i drets de la persona morta, i repartir-los de manera justa entre tots ells.

Principals problemes a l'hora de vendre una casa heretada

La majoria d'imprevistos associats a la venda d'una casa heretada, estan relacionats amb els primers passos comentats una mica més amunt.

Si compleixes amb els 4 tràmits, eliminaràs més del 80% de possibilitats que sorgeixi algun problema durant la venda.

Principals problemes a l'hora de vendre una casa heretada

La majoria d'imprevistos associats a la venda d'una casa heretada, estan relacionats amb els primers passos comentats una mica més amunt.

Si compleixes amb els 4 tràmits, eliminaràs més del 80% de possibilitats que sorgeixi algun problema durant la venda.

Escriptura d'acceptació no inscrita en el Registre

Una cosa molt comuna és posar el pis a la venda sense haver registrat encara l'Escriptura d'Acceptació d'Herència. El termini per a dur a terme aquest tràmit sol ser de 10 a 15 dies. No obstant això, si sorgís algun imprevist, aquest termini podria allargar-se.

Imagina que poses el teu pis a la venda i trobes comprador, però encara no has presentat l'acceptació d'herència en el Registre.

Si el comprador tingués pressa per escripturar, podries arribar a perdre l'oportunitat de vendre.

4.png

Hereus i Agència Immobiliària

La venda d'un habitatge pot complicar-se, i molt, quan hi ha diversos propietaris que han de posar-se d'acord entre si.

En el cas d'una casa heretada, els hereus (propietaris) solen viure en zones diferents, les reunions se celebren per separat i arribar a acords es pot convertir en una tasca titànica.

És per això que t'aconsello designar a un dels hereus com a portaveu.

La portaveu s'encarregarà de triar la immobiliària, negociar amb ella, revisar les possibles ofertes i presentar-les a la resta d'hereus.

Un dels aspectes fonamentals és que cada hereu i hereva tingui clares les condicions de la venda, el preu acordat i la comissió de l'intermediari.

En ComprarCasa RC Finques Sabadell acordem sempre una reunió inicial amb tots els propietaris en la qual presentem la nostra proposta de serveis, així com una taxació gratuïta de l'habitatge que es vendrà, terminis i documentació necessària.

D'aquesta manera, totes les parts estan informades des del primer dia i s'eviten malentesos en el futur.

En aquesta primera reunió s'acordarà el preu de venda, i tots els hereus o els seus representants hauran de signar una nota per encàrrec confirmant l'acord amb la immobiliària.